SFRATTI E AZIONI DI RILASCIO DI IMMOBILI

Lo Studio Legale Riccio offre assistenza e consulenza in materia di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo o commerciale, in particolare si occupa di procedure di sfratto per morosità o finita locazione, nonché altre di azioni di rilascio di immobili occupati a vario titolo
In particolare, sia per gli immobili adibiti ad uso abitativo che commerciale:
• Sfratti per morosità con contestuale richiesta di decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni scaduti
• Intimazione di licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida
• Sfratto per finita locazione
• Sfratto per necessità
• Recupero dei canoni impagati e delle spese condominiali.
• Azioni di rilascio di immobili occupati a titolo di comodato gratuito
• Azioni possessorie (reintegrazione nel possesso di immobili)
• Azioni di risoluzione per inadempimento del contratti di affitto d’azienda e riconsegna dell’azienda
• Cause di responsabilità per danni causati dal conduttore
• Redazione ed assistenza nella stipulazione di contratti di locazione

IL NOSTRO MODO DI OPERARE

Durante il primo colloquio conoscitivo, per il quale non verrà chiesto alcun compenso al cliente, l’avvocato analizzerà la documentazione (ovvero il contratto, l’eventuale disdetta, il prospetto dei canoni e delle spese dovute dall’inquilino ecc.) e prospetterà al cliente le azioni da esperire, i costi e la tempistica.
Da ultimo verrà redatto per il cliente il preventivo di spesa.
Nel caso in cui il locatore sia assicurato attraverso una polizza a copertura delle spese della procedura di sfratto, l’avvocato prenderà contatto con la compagnia e verrà istruita la pratica per ottenere il rimborso delle spese da effettuarsi.
A conferimento dell’incarico avvenuto lo studio procederà a dar corso agli atti legali con la massima tempestività, ovvero alla notifica della citazione per la convalida dello sfratto con l’eventuale richiesta di decreto ingiuntivo.
Ottenuta la convalida dello sfratto si procederà alla intimazione (precetto) di rilascio e di pagamento, trascorsi dieci giorni si procederà esecutivamente attraverso la monitoria di sgombero ed il pignoramento .

Documentazione necessaria per procedere allo sfratto
Alla domanda di sfratto vanno allegati il contratto regolarmente registrato alla Agenzia delle Entrate, l’eventuale disdetta, l’attestazione dell’amministratore delle spese impagate o le ricevute attestanti il pagamento effettuato dal proprietario degli oneri a carico del conduttore.

La procedura di sfratto
Nel caso di sfratto per morosità, l’art. 55 della L.392/1978 stabilisce che ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnargli un termine non superiore a giorni 90 per il pagamento. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine assegnato. Se il conduttore non adempie nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento stesso. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove l’esecuzione.

Tempistica del rilascio
La tempistica di rilascio dell’immobile dipende da alcune circostanze, ad esempio la concessione al conduttore, da parte del giudice, di un termine di grazia per sanare la morosità, la resistenza del conduttore al rilascio dell’immobile e quindi la necessità di rivolgersi alla Forza Pubblica per ottenere forzosamente la liberazione dell’immobile, la permanenza nell’immobile di beni che il conduttore non ha asportato.
Accade anche che il conduttore, per non incorrere in ulteriori spese, lasci spontaneamente l’immobile poco dopo la convalida dello sfratto.
I tempi medi di uno sfratto possono comunque essere indicati tra i 6 ed i 12 mesi.

Sfratto per immobili ad uso commerciale
Quanto allo sfratto per morosità relativo ad immobili locati ad uso commerciale, va detto che il conduttore moroso non ha diritto ad un termine di grazia e non può sanare la morosità e rimanere nell’immobile contro la volontà del proprietario. In questo caso non sussiste la tutela che la legge riserva alle famiglie nell’ambito della locazione residenziale.
Sarà pertanto sufficiente chiedere al Tribunale la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e la convalida dello sfratto.
L’inadempimento deve essere comunque rilevante, il ritardato pagamento di un canone non è sufficiente per ottenere la risoluzione del contratto. Occorre poi verificare se il contratto di locazione non preveda espresse previsioni di risoluzione automatica per specifiche ipotesi di inadempimento.

Il recupero del credito
Contemporaneamente all’azione di rilascio lo studio agirà in via esecutiva per il recupero dei canoni. In molti casi tuttavia il recupero si presenta difficile, in quanto il condomino che subisce lo sfratto non ha beni o crediti pignorabili. In ogni caso, qualora il condomino moroso abbia un reddito da lavoro subordinato (o altre fonti di reddito), è sempre possibile procedere nei suoi confronti con il pignoramento del quinto dello stipendio o proporre pignoramento presso terzi.

Azione di sfratto, opposizione del conduttore e mutamento del rito
Può accadere che il conduttore costituendosi in giudizio proponga eccezioni o domande riconvenzionali (contesti una diversa durata effettiva del contratto, il pagamento di canoni di ammontare diverso da quello indicato nel contratto, la tardiva registrazione del contratto, i vizi dell’immobile che ne impediscono il godimento ecc.). In questo caso se l’opposizione non è fondata su prova scritta il Tribunale convalida lo sfratto ed il processo continua per appurare le eventuali ragioni del conduttore, previo mutamento del rito ed esperimento della procedura di media conciliazione obbligatoria.